Lastig om te kiezen?

Doe het samen met een expert!

De beste hypotheek kiezen is niet eenvoudig. Er zijn meer dan 500 mogelijkheden! Gelukkig kunt u geheel vrijblijvend hulp krijgen van een expert van NHP.

Schakel expert in
Geheel vrijblijvend!

Hulp door experts van

Boeterente

Wie nadenkt over het oversluiten van een hypotheek - of het openbreken van een rentevastperiode - kan te maken krijgen met een oversluitboete. Deze oversluitboete wordt ook wel boeterente genoemd. Op deze pagina bespreken we wat boeterente is en wanneer die in rekening gebracht wordt door de bank. Bovendien leggen we uit hoe de berekening van boeterente werkt.

Direct online uw boeterente berekenen

Boeterente = vergoeding van nadeel voor de bank

Op het moment dat u een hypotheek afsluit of een nieuwe rente afspreekt gaat u in feite een rentecontract met de bank aan. U belooft voor een bepaalde periode (de rentevastperiode) het afgesproken rentepercentage over uw hypotheek te betalen. Als u deze afspraak niet nakomt en de bank heeft er nadeel van, dan moet u een vergoeding betalen voor dat nadeel. Die vergoeding noemen we de boeterente.

Alleen boeterente bij lager renteniveau

De bank kan alleen een boete in rekening brengen als zij werkelijk nadeel heeft. Dat nadeel is er als de rente op dat moment lager is dan de rente die u had moeten betalen. U lost uw hypotheek af - dat afgeloste geld kan de bank opnieuw uitlenen, maar tegen een lagere rente. Nadeel voor de bank dus.

Is de rente hoger, dan volgt er geen boete. De bank kan dan juist geld verdienen doordat u de lening eerder aflost dan gepland. Door het opnieuw uit te lenen krijgt de bank dan immers een hogere rente.

Berekening van boeterente

Het berekenen van boeterente is lang per bank verschillend geweest. In 2017 heeft de Autoriteit Financiele Markten (AFM) richtlijnen gegeven over hoe de boeterente berekend moet worden. Dat gaat in een aantal stappen:
  • Hoe zou de aflossing van de hypotheek verlopen?
  • Wat zijn de relevante rentepercentages?
  • Wat zijn de door de bank misgelopen rentebedragen?
  • Wat is de waarde van die misgelopen bedragen op dit moment?
Hieronder zullen we deze stappen verder behandelen:

Hoe zou de aflossing van de hypotheek verlopen?

Om te weten wat de bank misloopt is het eerst belangrijk om te kijken naar het afgesproken verloop van de hypotheek. Daarbij zijn de volgende zaken van belang:
  • de openstaande hypotheekschuld op dit moment
  • het bedrag dat boetevrij afgelost mag worden
  • het bedrag dat vanuit de hypotheekvorm afgelost zou worden:
    • maandelijkse aflossing bij annuiteitenhypotheek of lineaire hypotheek
    • opgebouwd kapitaal plus afgesproken toekomstige spaarbedragen bij de spaarhypotheek of bankspaarhypotheek
    • bij de aflossingsvrije hypotheek is dit niet aan de orde en ook met de onzekere kapitaalopbouw in beleggingen wordt geen rekening gehouden

Wat zijn de relevante rentepercentages?

Bij het bepalen van het nadeel van de bank wordt naar twee rentes gekeken:
  • Contractrente: de rente die u volgens de renteafspraak zou betalen
  • Vergelijkingsrente: de rente die de bank nu kan krijgen als het geld opnieuw uitgeleend wordt voor de rest van uw rentevastperiode
Voorbeeld:
Uw hypotheekrente staat nog voor 7 jaar vast tegen 4%. Die 4% is uw contractrente. Als de bank nu een nieuwe hypotheek afsluit met de rente 7 jaar vast rekent ze daarvoor 2,5% aan hypotheekrente. Die 2,5% is de vergelijkingsrente.

Actuele hypotheekrentes voor verschillende rentevast perioden vergelijken

Wat zijn de door de bank misgelopen rentebedragen?

Door het opzeggen van de rentevastperiode loopt de bank elke maand rente mis over uw hypotheek. Per maand voor de rest van de periode wordt uitgerekend welk bedrag de bank misloopt. Dat is eenvoudig bij een aflossingsvrije hypotheek: de openstaande schuld (minus de boetevrije aflossing) blijft daarbij gelijk. De misgelopen rente is het verschil tussen de contractrente en de vergelijkingsrente, berekend over dat bedrag voor de rest van de periode. Bij hypotheekvormen met een vaste aflosafspraak is dat anders. Daar wordt de schuld elke maand iets kleiner. Het misgelopen rentebedrag moet daarbij dan ook per maand uitgerekend worden.

Wat is de waarde van die misgelopen bedragen op dit moment?

Voor het bepalen van de boeterente kunnen we niet simpelweg de misgelopen rentebedragen bij elkaar optellen. Als u ze nu in 1 keer betaalt kan de bank met dat geld tenslotte ook weer andere dingen doen en daarmee winst maken. Daarom krijgt u een soort korting op het totaalbedrag. Die wordt berekend door het 'contant maken' van de rentebedragen, het uitrekenen van de 'netto contante waarde'. De optelling van alle contant gemaakte misgelopen rentebedragen - dat is het nadeel van de bank. Dit nadeel mag de bank als boeterente bij u in rekening brengen.

Kortom, het berekenen van de oversluitboete is best ingewikkeld. Om toch een indicatief beeld te krijgen wat de boete in uw situatie zou worden, kunt u deze boeterente berekening raadplegen.