Waarom banken je hypotheekrente niet automatisch verlagen

Veel huiseigenaren betalen onnodig hoge hypotheekrente doordat de zogenoemde risico-opslag niet automatisch wordt aangepast. Dit probleem raakt duizenden huishoudens in Nederland en wordt vaak veroorzaakt door een gebrek aan actie vanuit de hypotheekverstrekker. Maar wat is die risico-opslag precies, waarom betaal je die, en hoe kun je ervoor zorgen dat je minder rente betaalt? In dit artikel duiken we in de rentecomponenten van je hypotheek en bespreken we hoe je deze kunt optimaliseren.

De opbouw van je hypotheekrente

Je hypotheekrente bestaat uit verschillende componenten. Een belangrijk deel wordt bepaald door marktomstandigheden, zoals de Euribor en de kapitaalmarktrente. Maar bovenop dat basistarief rekenen banken vaak extra kosten. Een van die kosten is de risico-opslag. Deze opslag wordt berekend op basis van de verhouding tussen je hypotheekschuld en de waarde van je woning, oftewel de Loan-to-Value (LTV)-ratio.

• Basistarief: Dit is de rente die banken betalen om geld in te kopen. Deze is afhankelijk van de marktrente.
• Opslagen en risico’s: Hier komt de risico-opslag in beeld. Hoe hoger het risico voor de bank (bijvoorbeeld bij een hoge LTV-ratio), hoe hoger jouw opslag.
• Overige kosten en marges: Banken rekenen vaak extra marges voor operationele kosten en winsten.

De risico-opslag is dus bedoeld om banken te compenseren voor het risico dat zij lopen als jouw woningwaarde lager ligt dan je schuld. Maar wat gebeurt er als dat risico afneemt door aflossingen of waardestijging van je huis? Hier ligt het probleem: in veel gevallen wordt deze opslag niet automatisch aangepast.

Waarom betaal je te veel?

Bij een dalende LTV-ratio zou je verwachten dat de risico-opslag omlaag gaat. Toch gebeurt dit bij veel banken niet vanzelf. In plaats daarvan moet je als klant zelf actie ondernemen om een verlaging aan te vragen. Dit betekent dat veel huiseigenaren jarenlang te veel betalen zonder dat ze het doorhebben.

Volgens de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en het Ministerie van Financiën ligt het probleem bij de manier waarop banken omgaan met deze opslag:

• Gebrek aan automatische aanpassing: Niet alle banken passen de risico-opslag automatisch aan wanneer je hypotheekschuld daalt of je woningwaarde stijgt.
• Gebrek aan transparantie: Banken zijn niet verplicht om je actief te informeren over je mogelijkheden om een lagere opslag aan te vragen.
• Gebrek aan regelgeving: Er is geen wet die banken verplicht om de opslag automatisch te herzien, wat consumenten in een nadelige positie brengt.

De mening van toezichthouders en banken

Het Ministerie van Financiën noemt het wenselijk dat banken de risico-opslag automatisch aanpassen. Minister Kaag stelt dat veel kredietverstrekkers dit al doen, maar benadrukt ook de verantwoordelijkheid van de consument. “Het is belangrijk dat banken hun klanten actief informeren over de mogelijkheden om hun rente te verlagen,” aldus de minister.

De AFM gaat nog een stap verder en roept op tot proactieve communicatie vanuit de banken. “Klanten moeten jaarlijks geïnformeerd worden over hun LTV-ratio en de mogelijkheden om hun risico-opslag te verlagen,” aldus de toezichthouder. Toch benadrukt de AFM ook de risico’s van automatische aanpassing. “Bij een dalende woningwaarde kan een automatische herziening juist nadelig zijn voor consumenten.”

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) is terughoudend. Zij stelt dat het beleid rondom risico-opslagen onderdeel is van de concurrentie tussen banken. Sommige aanbieders passen de opslag automatisch aan, terwijl anderen dit niet doen. De NVB raadt consumenten aan om vooraf de voorwaarden van verschillende hypotheken te vergelijken.

Hoe kun je minder rente betalen?

Hoewel toezichthouders en banken wijzen op hun eigen verantwoordelijkheden, ligt de bal voorlopig bij de consument. Hier zijn enkele concrete stappen die je kunt nemen om ervoor te zorgen dat je niet onnodig te veel rente betaalt:

1. Houd je LTV-ratio in de gaten
   Controleer regelmatig hoe je hypotheekschuld zich verhoudt tot de actuele woningwaarde. Als je extra hebt afgelost of als je woningwaarde is gestegen, kun je mogelijk in aanmerking komen voor een lagere risico-opslag. Een taxatie kan hierbij helpen.
2. Vraag een herziening aan
   Neem contact op met je bank en vraag of je risico-opslag kan worden aangepast. Dit geldt vooral als je denkt dat je in een lagere risicocategorie valt. Veel banken passen dit pas aan na jouw verzoek.
3. Wees alert bij renteherziening
   Aan het einde van je rentevaste periode moet de bank een nieuw rentevoorstel doen. Controleer of de risico-opslag correct is aangepast op basis van je actuele risicoprofiel.
4. Vergelijk hypotheekaanbieders
   Overweeg bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek aanbieders die de risico-opslag wél automatisch aanpassen. Dit kan je op de lange termijn veel geld besparen.

Wat moet er veranderen?

Toezichthouders en consumentenorganisaties pleiten voor een uniformer beleid rondom risico-opslagen. Hier zijn enkele mogelijke oplossingen:

• Automatische aanpassing
  Banken zouden verplicht moeten worden om de risico-opslag automatisch aan te passen wanneer de LTV-ratio verandert. Dit voorkomt dat consumenten zelf actie moeten ondernemen.
• Proactieve communicatie
  Banken kunnen klanten jaarlijks informeren over hun mogelijkheden om de risico-opslag te verlagen. Dit verlaagt de drempel om actie te ondernemen.
• Branchebrede afspraken
  De NVB zou uniforme regels kunnen opstellen, vergelijkbaar met schadevrije jaren bij autoverzekeringen. Dit zorgt voor meer transparantie en gelijkheid tussen consumenten.

Blijf alert op je hypotheekrente

Hoewel de risico-opslag bedoeld is om banken te beschermen tegen financiële risico’s, lijkt het systeem vaak in het nadeel van de consument te werken. Zolang automatische aanpassing geen standaard praktijk is, is het essentieel dat je als huiseigenaar zelf alert blijft. Controleer je LTV-ratio, vraag om herziening bij je bank, en wees kritisch bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek.

Het is jouw geld – zorg ervoor dat je niet meer betaalt dan nodig!

Link naar Radar