Maximale hypotheek

Maximale hypotheek op inkomen

Hypotheekverstrekkers zijn sinds 2007 verplicht NIBUD-woonlast normen te gebruiken bij het berekenen van de maximale hypotheek op het inkomen. In de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet is sinds 2013 wettelijk bepaald dat deze normen door alle hypotheekverstrekkers gebruikt moeten worden voor alle soorten hypotheken. Hypotheekinstellingen mogen maar beperkt afwijken van deze berekening. Hierbij moet er bijvoorbeeld sprake zijn van een gegronde reden (bijv. een onvoorwaardelijke stijging van het salaris binnen 6 maanden).

U doet er uiteraard verstandig aan om voor u zelf uit te rekenen of de hypotheeklasten die bij uw maximale hypotheek horen wel binnen uw begroting passen. U dient tenslotte ook nog geld over te houden voor andere uitgaven.

Inkomen

Erg belangrijk bij de bepaling van de maximale hypotheek is dus uw inkomenssituatie. Niet iedere vorm van inkomen wordt op dezelfde wijze meegenomen. Basisregel is dat alleen de vaste, zekere inkomensbestanddelen meegenomen worden in de berekening van de maximale hypotheek. Op het moment dat het inkomen onzeker of instabiel is, kan het zijn dat dit inkomen maar gedeeltelijk of zelfs totaal niet meegenomen wordt in de berekeningen. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren bij inkomen uit een uitkering, inkomen uit een tijdelijk dienstverband of inkomen uit onderneming. Hieronder omschrijven we hoe veel hypotheekverstrekkers omgaan met deze inkomenstenbronnen. Het kan echter zijn dat individuele hypotheekverstrekkers er andere normen op na houden.

Inkomen uit een tijdelijk dienstverband

In verband met inkomen uit een tijdelijke dienstverband wordt er vanuit gegaan dat er een intentieverklaring van de werkgever verkrijgbaar is. Dit houdt in dat de werkgever officieel op schrift aangeeft dat de intentie aanwezig is om het tijdelijke dienstverband voort te zetten of om te zetten in een vast dienstverband. Mocht er geen intentieverklaring van de werkgever zijn, dan zal dit inkomen volgens de normen van de meeste hypotheekinstellingen niet meegenomen worden in de berekening van de maximale hypotheek.

Inkomen uit een uitkering

In verband met inkomen uit een sociale uitkering wordt er vanuit gegaan dat deze blijvend is. Mocht dit niet het geval zijn, dan zal dit inkomen volgens de normen van de meeste hypotheekinstellingen niet meegenomen worden in de berekening van de maximale hypotheek. Gezien de onzekere situatie met betrekking tot de AOW, WAO/WIA en WW kan dit voor veel uitkeringsgerechtigden de kansen op een hypotheek verkleinen.

Inkomen uit een zelfstandig beroep of bedrijf

In verband met inkomen uit een zelfstandig beroep of bedrijf dient u rekening te houden met het feit dat niet alle hypotheekverstrekkers dit inkomen mee zullen tellen. Zij verstrekken geen hypotheken aan zelfstandigen. Veel hypotheekinstellingen kennen echter de regel dat ze inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf wel mee zullen tellen als minimaal de laatste 3 kalenderjaren aaneengesloten inkomen genoten is. Het inkomen dat door de hypotheekinstelling dan meegenomen wordt, is de gemiddelde nettowinst of het gemiddelde bedrijfsresultaat van de afgelopen 3 kalenderjaren tot maximaal de nettowinst of het bedrijfsresultaat genoten in het laatste kalenderjaar.

Sinds 2019 is het mogelijk om als ondernemer ook een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie te krijgen als de onderneming nog geen 3 jaar bestaat. NHG werkt sinds dat moment met de Inkomensverklaring Ondernemers. Dat is een onafhankelijke analyse van de cijfers van de onderneming waar uiteindelijk een toetsinkomen uitrolt. Dit toetsinkomen wordt door NHG bij de hypotheekaanvraag meegenomen als het inkomen van de ondernemer. Steeds meer banken accepteren bij hypotheken met en zonder NHG deze inkomensverklaring bij het beoordelen van de hypotheekaanvraag.

Bijzondere maandlasten

Daarnaast wordt er gekeken of er bijzondere maandlasten zijn in de vorm van persoonlijke kredieten of alimentatie. Deze maandlasten kunnen de maximaal te verkrijgen hypotheek flink verlagen. We zullen hieronder kort behandelen op welke wijze deze factoren de maximale hypotheek kunnen beperken.

Alimentatie

Op het moment dat u partneralimentatie betaalt, zal de hypotheekinstelling uw inkomen vaak niet volledig meenemen. Meestal wordt het bedrag dat u per jaar aan alimentatie betaalt in mindering gebracht op uw inkomen. Eventuele alimentatie die u betaalt voor uw kinderen wordt hierbij buiten beschouwing gelaten.

Persoonlijke kredieten

Op het moment dat u buiten de hypotheek nog persoonlijke kredieten heeft, beperkt dat de maximaal te verkrijgen hypotheek. Vaak wordt er standaard van uitgegaan dat u per maand 2% betalingsverplichting heeft over het schuldbedrag. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de toegestane hypotheeklasten. Op het moment dat uw betalingsverplichting in werkelijkheid lager uitvalt, dient u dit op papier aan te tonen. Dan wordt meestal uitgegaan van de werkelijke lasten.

Rentevastperiode

In verband met de hypotheekrente wordt vrijwel altijd een bijzondere stelregel gehanteerd: de maximale hypotheek die u kunt krijgen wordt lager als u kiest voor een korte rentevastperiode. De achterliggende reden hiervan is dat het risicovol kan zijn om voor een korte rentevastperiode te kiezen indien u ten opzichte van uw inkomen een hoog bedrag leent. U betaalt dan weliswaar in het begin een lage rente (lage maandlasten), maar hoe korter u de rentevastperiode vastzet, des te sneller merkt u de negatieve gevolgen als de rente sterk gaat stijgen. Mocht u dan voor een hele korte rentevastperiode hebben gekozen, dan kan deze keuze u al snel in de problemen brengen. Hypotheekinstellingen houden rekening met dit risico en hanteren het principe dat de maximale hypotheek bij een rentevastperiode van langer dan 10 jaar hoger is dan bij een rentevastperiode van 10 jaar of korter.

Maximale hypotheek op onderpand

Niet alleen uw inkomen bepaalt welk bedrag u maximaal kunt lenen, ook de waarde van de woning is van belang. De woning is tenslotte het onderpand waartegen de geldverstrekker u de lening verstrekt. Hierbij geldt een onderscheid tussen bestaande woningen en nieuwbouwwoningen.

Bestaande woning

Bij een bestaande woning zal de hypotheekinstelling eisen dat de waarde van de woning bepaald wordt in een officieel taxatierapport dat door een onafhankelijke taxateur uitgebracht dient te worden. In een taxatierapport werden vroeger altijd twee waarden bepaald: de vrije verkoopwaarde en de executiewaarde. Tegenwoordig wordt er geen executiewaarde meer vastgesteld. Bij de hypotheekbeoordeling draait het om de marktwaarde. Die marktwaarde wordt bepaald door de geldverstrekker en kan de koopprijs zijn, de koop-/aanneemsom bij nieuwbouw, of de getaxeerde marktwaarde (eventueel na verbouwing).

De maximale hypotheek was voorheen 125% van de executiewaarde. Dit is niet meer aan de orde. In 2014 was de maximale hypotheek 104% van de marktwaarde. Dit is in stapjes afgebouwd en sinds 2018 is het maximaal te lenen bedrag niet meer dan 100% van de marktwaarde van de woning. De bijkomende kosten moeten dan geheel uit eigen middelen betaald worden.

Nieuwbouwwoning

Bij een nieuwbouwwoning dient een waarborgcertificaat afgegeven worden door een instelling met het keurmerk van de Stichting Garantiewoning. De maximale hypotheek is bij nieuwbouw – net als bij bestaande bouw – tussen 2014 en 2018 in stapjes afgebouwd tot 100 procent van de marktwaarde.