Hypotheekrenteaftrek

Niet alleen voor hypotheekrente

Alhoewel de term anders doet vermoeden, is de hypotheekrenteaftrek niet alleen van toepassing voor hypotheekrente. Het gaat om rente over de fiscale eigenwoningschuld. De eigenwoningschuld, dat is elke lening die is afgesloten om een eigen huis te kopen, te verbouwen of voor het onderhoud van de woning. De leenrente over een persoonlijke lening is net zo goed aftrekbaar – als het geleende geld voor het eigen huis is gebruikt. Hetzelfde geldt voor een lening van ouders aan kinderen met dit doel.

Voorwaarden hypotheekrenteaftrek

Om de rente van de eigenwoningschuld te mogen aftrekken moet een lening aan specifieke voorwaarden voldoen. Die voorwaarden zijn:

• Als de lening op of na 1 januari 2013 is afgesloten moet de lening in maximaal 30 jaar ten minste annuïtair afgelost worden. Een aflossingsvrije hypotheek of een hypotheek waarbij pas aan het eind van de looptijd wordt afgelost zijn daardoor fiscaal niet meer interessant.
• Vanaf 2001 geldt de regel dat de rente maximaal 30 jaar aftrekbaar is. Hypotheken die op dat moment al liepen is de termijn van 30 jaar ingegaan op 1 januari 2001.
• Wie een eigen woning met winst verkoopt, moet de gerealiseerde overwaarde gebruiken bij de aankoop van een ander huis. Deze regel kennen we als de bijleenregeling. Doet men dat niet, dan geldt de hypotheekrenteaftrek niet voor de volledige nieuwe hypotheek. De eigenwoningschuld is in die situatie lager dan het hypotheekbedrag.
• In sommige situaties kan men tijdelijk hypotheekrenteaftrek genieten voor twee woningen. Bijvoorbeeld als de ‘oude’ woning te koop staat en men al naar de ‘nieuwe’ woning is verhuisd. Of als er een nieuwbouwhuis wordt gebouwd terwijl men al een eigen woning heeft. Dit is de verhuisregeling.

Werking hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrenteaftrek is geen simpele aftrekpost: er zitten wat haken en ogen aan. Allereerst het eigenwoningforfait. Dit is een bedrag dat in box 1 bij het inkomen van woningbezitters wordt opgeteld, waarna de betaalde rente en kosten van de eigenwoningschuld er vanaf getrokken mogen worden. Per saldo blijft er een aftrekpost over, of eigenlijk een ‘negatief inkomen uit eigen woning’. Het inkomen uit eigen woning kon tot 2019 nooit positief zijn. Ook niet als u geen hypotheek (meer) heeft, of een hele lage. De Wet Hillen zorgde ervoor dat u in die situatie een extra aftrekpost krijg “wegens geen of geringe eigenwoningschuld”. Het kabinet heeft echte besloten om de Wet Hillen af te schaffen. Dat gaat niet ineens, maar in kleine stapjes van 3,33% per jaar.

Effect hypotheekrenteaftrek

Door de hypotheekrenteaftrek wordt uw belastbaar inkomen lager. U hoeft daardoor minder inkomstenbelasting te betalen. Dit wordt berekend in uw aangifte inkomstenbelasting. Daarbij blijkt dan meestal dat u teveel inkomstenbelasting betaald heeft via uw werkgever. De teveel betaalde belasting krijgt u vervolgens terug. Dat gebeurt één keer per jaar, nadat uw belastingaangifte is ingediend en behandeld. Omdat het voor veel mensen om een aanzienlijk bedrag gaat, is het ook mogelijk om de teruggave in delen te krijgen. In hetzelfde jaar als waarin u de rente betaalt. Het belastingvoordeel wordt in feite vooruit betaald. We noemen dat de Voorlopige teruggave, die u kunt aanvragen bij de Belastingdienst.

Beperking maximale percentage hypotheekrenteaftrek

De belastingschijven in box 1 gaan tot maximaal ongeveer 50%. In het verleden betekende dat automatisch dat de hypotheekrenteaftrek maximaal ook ongeveer 50% bedroeg. De overheid heeft echter besloten om het maximale aftrekpercentage te verlagen. Sinds 2014 daalt het maximale aftrek percentage met een half procent per jaar. Sinds 2020 wordt dit percentage versneld afgebouwd totdat in 2023 nog een maximaal aftrekpercentage van ongeveer 37 procent overblijft.