Rentevast periode

Wat is de rentevast periode?

De rentevast periode is de periode waarvoor het door u te betalen rentetarief vaststaat. Een rentevast periode van 5 jaar betekent dus dat u en de hypotheekinstelling overeenkomen welk rentetarief u over een periode van 5 jaar zult gaan betalen. In zijn algemeenheid geldt dat het rentetarief hoger wordt naarmate de rentevast periode langer wordt (zie ook de algemene uitleg over rente).

Andere namen voor de rentevast periode (rentevastperiode) zijn de rentelooptijd en de renteperiode. De rentevastperiode is overigens iets anders dan de looptijd van de hypotheek. De looptijd van de hypotheek is vaak veel langer, meestal 30 jaar.

Keuze van de juiste rentevast periode

Aangezien de looptijd van de rentevast periode van grote invloed is op het hypotheekrentetarief, lijkt het gunstig de rentevast periode zo kort mogelijk te kiezen. Echter, hoe korter de rentevast periode vastgezet wordt, des te sneller merk je de negatieve gevolgen als de rente gaat stijgen. Bij de keuze van de rentevast periode zijn de volgende factoren van belang:

• Het hypotheekbedrag
• De rentevisie
• De rentestructuur
• De woonhorizon

Deze factoren worden hieronder uitgebreid behandeld.

Het hypotheekbedrag

Indien u ten opzichte van uw inkomen een hoog bedrag leent (een hoge Loan to Income, LTI), kan het risicovol zijn voor een korte rentevast periode te gaan. U betaalt dan weliswaar in het begin een lage rente (lage hypotheeklasten per maand), maar hoe korter u de rentevast periode vastzet, des te sneller merkt u de negatieve gevolgen als de rente sterk gaat stijgen. Mocht u dan voor een hele korte rentevast periode hebben gekozen, dan kan deze keuze u al snel in de problemen brengen. Hypotheekinstellingen en toezichthouders houden rekening met dit risico en daarom hanteren ze het principe dat het maximaal te lenen bedrag bij een rentevast periode van 10 jaar of langer hoger is dan bij een rentevast periode van minder dan 10 jaar.

De rentevisie

Wat betreft de keuze van een rentevast periode geldt dat het verstandig is een korte rentevast periode te kiezen als de rente (verder) zal dalen of gelijk blijft en een langere rentevast periode als de rente gaat stijgen. Om dit te kunnen bepalen, dient u echter de renteontwikkeling te voorspellen.

Bij het voorspellen van de rente wordt vaak gekeken naar het historische renteverloop. In de praktijk blijkt dit heel lastig, want de rente-ontwikkeling kent over de tijd een heel grillig verloop met enorme uitslagen.

Op basis van het historisch lage renteniveau lijkt het momenteel aantrekkelijk een wat langere rentevast periode te kiezen. Wij zijn echter van mening dat het gezien het grillige karakter van de renteontwikkeling heel lastig zo niet onmogelijk is om de rentestanden voor de langere termijn te voorspellen. Wij zijn daarom altijd zeer voorzichtig met onze voorspellingen en nemen daarom meestal geen rentevisie mee in de keuze van de rentevast periode.

Rentestructuur

Onder de rentestructuur verstaan wij het verschil tussen de korte en lange rente. Normaal gesproken geldt dat de rente hoger wordt naarmate de rentevastperiode langer wordt. Het verschil tussen 1 jaar rentevast en 30 jaar rentevast kan soms meerdere procenten bedragen. Echter, er zijn ook perioden waar het verschil tussen kort en lang heel klein is. U betaalt dan dus verhoudingsgewijs een kleine opslag voor een lange rentevastperiode. Gezien deze kleine opslag, is het in zulke perioden vrijwel altijd verstandig om voor een lange(re) rentevastperiode te kiezen.

Woonhorizon

Onder de woonhorizon verstaan wij de periode dat u verwacht in uw nieuwe woning te blijven wonen. Indien u een woonhorizon heeft van 5 jaar, is het in zijn algemeenheid niet verstandig om uw rentevast periode voor bijvoorbeeld 15 jaar vast te zetten. Ondanks het feit dat veel hypotheekinstellingen tegenwoordig een verhuisregeling aanbieden waardoor u uw hypotheek bij verhuizing mee kunt nemen, blijkt in de praktijk dat bij verhuizing meestal een totaal nieuwe situatie ontstaat waarbij de bestaande hypotheek niet meer voldoet. Op het moment dat u na 5 jaar dan inderdaad uw woning verkoopt en een nieuw huis koopt, is de kans groot dat u uw huidige hypotheek aflost en een nieuwe hypotheek afsluit. U heeft dan gedurende die 5 jaar een rentetarief betaald dat bij een 15 jarige rentevast periode hoort. Aangezien in zijn algemeenheid geldt dat de rentetarieven hoger worden naarmate de rentevast periode langer wordt, heeft u gedurende die 5 jaar dus (veel) te veel rente betaald. Wij adviseren daarom in de meeste gevallen om de rente niet langer vast te zetten dan uw woonhorizon, tenzij het renteverschil met een langere rentevastperiode heel klein is (zie vorige punt, rentestructuur).

De rentemix

Bij de meeste hypotheekinstellingen is het niet verplicht om voor 1 rentevast periode te gaan. U kunt vaak ook een combinatie van rentevast perioden kiezen. Dit wordt ook wel een rentemix genoemd. Het voordeel van het kiezen van meerdere rentevastperioden is dat u uw renterisico op deze wijze kunt spreiden. Zo wordt tegenwoordig regelmatig gekozen voor een mix tussen een variabele rente en bijv. een 10 jaar rentevast periode. Op deze wijze is het gemiddeld te betalen rentetarief laag (dankzij het variabele deel), maar blijft het renterisico binnen de perken (dankzij het 10 jaar rentevaste deel). Daarnaast bieden vrijwel alle hypotheekinstellingen tegenwoordig renteconstructies waardoor u nog meer flexibiliteit heeft in uw rentekeuze.